Hundt Consult

29.09.2015

Aufzugsmanagement: Diese Gerichtsurteile müssen Vermieter kennen


Aufzugsmanagement: Diese Gerichtsurteile müssen Vermieter kennen

Ein Aufzug ist eine Aufwertung für jedes Mehrfamilienhaus. Vor allem für die Wohnungen in den oberen Etagen ist ein fehlender Aufzug ein K.O.-Kriterium. Die Vermietungszeit zieht sich dann wie ein zäher Kaugummi.

Trotz des großen Stellenwerts eines Aufzugs sind die Mieter jedoch oft wenig begeistert, wenn der Einbau eines Aufzugs zu einer höheren Miete führt. Das kann schnell vor Gericht enden. Aber auch bei einem bestehenden Aufzug gibt es viele Streitthemen, die Vermieter kennen müssen. Die Experten von der Immobilienvermarktungsplattform Vendomostellen in der Folge drei wichtige Gerichtsurteile vor, die beim Aufzugsmanagement beachtet werden sollten.

Mieterhöhung nach Aufzugseinbau

Ein wichtiges Urteil hat der BGH im September 2007 gefällt. Demnach ist der Vermieter auch zur Mieterhöhung berechtigt, wenn er den Einbau des Aufzugs nicht fristgerecht mindestens drei Monate vor der Modernisierung angekündigt hat. Der BGH hat dabei auf den Wortlaut des Gesetzes verwiesen. Denn nach §559b Abs. 2 BGB verlängert sich durch die zu späte Mitteilung über die Mieterhöhung nur die Frist, ab der die erhöhte Miete gefordert werden kann, um sechs Monate. Somit verliert der Vermieter durch das Versäumen der Frist nicht den Anspruch auf die spätere Mieterhöhung.

Dem Gesetzgeber ging es bei dem Festsetzen der Mitteilungsfrist auf drei Monate um eine Harmonisierung mit der Frist des Sonderkündigungsrechts nach §555e BGB, wonach der Mieter innerhalb von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen kann und dann vor Beginn der Baumaßnahmen seine Wohnung verlassen kann. Letztlich soll mit der Mitteilungsfrist von drei Monaten der Mieter vor den Unannehmlichkeiten während der Modernisierung geschützt werden, indem er rechtzeitig reagieren kann. Der BGH hat in seinem Urteil klargestellt, dass es bei der Mitteilungsfrist nicht darum geht, den Anspruch des Vermieters in Frage zu stellen, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Schließlich sollen Vermieter weiterhin einen Anreiz haben, Aufzüge einzubauen, um eine allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erzielen.

Auch Mieter im Erdgeschoss müssen zahlen

Oft fühlen sich Mieter im Erdgeschoss ungerecht behandelt, wenn sie sich über die Nebenkosten am Aufzug beteiligen müssen, obwohl sie keinen direkten Nutzen davon haben. Der BGH hat hierzu im September 2006 entschieden, dass der Mieter dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird. Das gilt selbst dann, wenn der Keller oder ein Dachboden nicht per Aufzug zu erreichen sind. In der Urteilsbegründung wird auf den Grundgedanken des §556a Abs. 1 Satz 1 BGB verwiesen, wonach Betriebskosten wie zum Beispiel für den Aufzug grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Einem Senatsurteil vom 31. Mai 2006 ist darunter die Gesamtwohnfläche zu verstehen. Nur wenn die Betriebskosten direkt vom Mieter verursacht werden, müssen sie entsprechend abgerechnet werden. Das ist jedoch bei den Aufzugskosten nicht der Fall.

Mietminderung bei defektem Aufzug

Auch beim besten Aufzugsmanagement kann es zu einem Ausfall des Aufzugs kommen. Da der Aufzug ein wertbildender Faktor ist und sich folglich auch in der Miete niederschlägt, beeinträchtigt ein kaputter Aufzug die Mietsache. Mieter können dann die Miete mindern. Der Vermieter ist verpflichtet, stets dafür zu sorgen, dass der Aufzug betriebsbereit und betriebssicher ist. Dies gilt, wenn die Nutzung des Aufzugs per Mietvertrag vereinbart ist. Wird im Vertrag lediglich darauf verwiesen, dass der Mieter sich an den Betriebskosten beteiligen muss, lässt sich auch daraus das Recht des Mieters ableiten, dass er die Miete bei defektem Aufzug mindern kann. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am 7. Juni 2004 beschlossen.

Bei kurzfristigen Ausfällen in Folge von Stromunterbrechungen oder Wartungsarbeiten liegt ein sogenannter Bagatellmangel vor, der gemäß §536 Abs. 1 Satz 3 keine Minderung rechtfertigt. Wenn der Aufzug jedoch mehrere Tage ausfällt, ist dies ein Mangel der Mietsache, der den Mieter zur Mietminderung nach §536 BGB berechtigt. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, wie sehr die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort des Mieters durch den Ausfall beeinträchtigt wird. Die Mieter in den oberen Geschossen sind natürlich mehr betroffen, als ein Mieter im zweiten Obergeschoss.

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, ist gesetzlich nicht geregelt. Verschiedene Urteile geben eine Orientierung. So hält das Amtsgericht Bremen eine Mietminderung von 7,5 Prozent in der fünften Etage für angemessen. Dem Amtsgericht Berlin-Mitte zufolge bekommt ein Mieter im zehnten Obergeschoss nach einem Ausfall von 16 Tagen eine Minderung von 20 Prozent, Mieter im sechsten Stock immerhin 15 Prozent.


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